세입자가 계약이 끝났는데도 안 나간다면?
월세가 몇 달째 밀리는데 연락조차 안 된다면?
이럴 때 집주인이 마지막으로 떠올리는 게 바로 명도소송인데요.
근데 막상 알아보려고 하면 용어부터 절차까지 너무 복잡하더라구요.
그래서 오늘은 명도소송을 왜 하는지(사유), 어떤 순서로 진행되는지(절차), 그리고 비용·기간까지 한 번에 정리해보겠습니다!
3줄 요약 (먼저 핵심만!)
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 명도소송이란? | 점유할 권리가 없는 사람(임차인·불법점유자)에게서 부동산을 돌려받기 위해 임대인·소유자가 내는 소송 |
| 대표 사유 | ① 계약 만료·해지 후 퇴거 거부 ② 월세 연체(주택 2기·상가 3기) ③ 무단 전대·용도 변경 등 계약 위반 |
| 전체 흐름 | 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 소장 접수 → 재판 → 판결 → (불응 시) 강제집행 |
| 기간·비용 | 통상 4~6개월, 변호사 선임료 200~500만 원대 + 법원 실비 50~100만 원 (전부 승소 시 패소자에게 청구 가능) |
⚠️ 가장 중요한 점 하나! 계약이 끝났어도 집주인이 마음대로 문 따고 들어가 짐을 빼면 안 됩니다. 주거침입죄가 될 수 있거든요. 합법적인 방법은 오직 명도소송뿐입니다.
명도소송이란? 쉽게 풀어드릴게요
‘명도(明渡)’라는 말이 좀 낯설죠?
쉽게 말하면 “점유할 권리가 없는 사람에게서 부동산을 비워 넘겨받는 것”을 뜻합니다.
즉 명도소송은 주택·상가·토지 같은 부동산의 소유자나 임대인이, 더 이상 거기 머물 권리가 없는 임차인이나 불법점유자를 상대로 “이제 그만 비워주세요”라고 법원에 청구하는 소송인데요.
실무에서는 보통 ‘건물인도청구소송’ 이라는 이름의 민사소송으로 진행됩니다.
핵심은 이거예요.
세입자가 “안 나간다”는 사실만으로 바로 강제로 내보낼 수 있는 게 아니라는 점!
법원의 확정 판결을 받아야 비로소 합법적으로 집행할 수 있습니다.
명도소송 하는 이유 (대표 사유 4가지)
그럼 실제로 어떤 상황에서 명도소송을 하게 될까요?
가장 많은 케이스부터 정리해봤습니다.
1. 월세 연체 (가장 흔한 사유)
실무에서 명도소송 사유 1순위가 바로 월세 연체입니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 게 “몇 번 밀려야 되냐”인데요.
법에서 정한 기준은 횟수가 아니라 누적 금액이에요.
- 주택: 연체액이 2기(2개월분) 차임에 달하면 해지 가능 (민법 제640조)
- 상가: 연체액이 3기(3개월분) 차임에 달하면 해지 가능 (상가건물 임대차보호법 제10조의8)
예를 들어 월세를 조금씩 여러 번 밀렸어도, 그 합계가 2개월분(주택 기준)에 이르면 해지 사유가 됩니다.
연속으로 밀려야만 하는 건 아니라는 거죠.
참고로 이 기준은 강행규정이라, “1기만 연체해도 해지” 같은 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다. (민법 제652조)
2. 계약 기간 만료 후 퇴거 거부
두 번째로 많은 사유는 계약 만료입니다.
계약 기간이 끝나고 갱신도 안 했는데 세입자가 계속 버티는 경우죠.
이땐 점유할 권리가 사라졌는데도 안 나가는 거라 명도소송 대상이 됩니다.
3. 무단 전대·용도 변경 등 계약 위반
임대인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 놓거나(무단 전대), 약속한 용도와 다르게 쓰거나, 건물을 함부로 훼손하는 경우도 해당됩니다.
임차인의 의무를 현저히 위반한 상황이라면 계약 해지 후 명도를 청구할 수 있어요.
4. 제3자의 불법 점유
임차인도 아닌 제3자가 권한 없이 무단으로 들어와 있는 경우에도 명도소송으로 내보낼 수 있습니다.
명도소송 절차, 순서대로 따라가 보기
자, 이제 가장 궁금하실 절차입니다.
전체 흐름은 크게 이렇게 흘러가더라구요.
내용증명 → 점유이전금지가처분 → 소장 접수 → 송달·재판 → 판결 → 강제집행
하나씩 풀어볼게요!
STEP 1. 계약 해지 통보 (내용증명 발송)
가장 먼저 할 일은 “계약을 해지한다, 비워달라”는 의사를 공식적으로 전달하는 겁니다.
이때 쓰는 게 바로 내용증명인데요.
사실 내용증명 자체에 법적 강제력이 있는 건 아니에요.
하지만 “언제 해지 통보가 도달했는지”를 입증하는 핵심 증거가 되기 때문에 실무에서는 거의 필수처럼 씁니다.
특히 월세 연체로 해지하는 경우, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점이 중요하거든요.
작성은 어렵지 않아요.
정해진 양식은 없고, 계약 종료 사유·미납 차임 내역·인도 요구 내용을 육하원칙에 맞춰 적으면 됩니다.
원본 1부 + 등본 2부, 총 3부를 준비해 우체국에서 발송하면 끝!
STEP 2. 점유이전금지가처분 (사실상 필수!)
이 단계, 정말 중요한데 의외로 많이 놓치시더라구요.
점유이전금지가처분은 소송 중에 점유자가 바뀌는 걸 막아주는 장치입니다.
왜 필요하냐면요.
만약 이 가처분 없이 소송을 진행했는데, 임차인이 소송 도중 제3자에게 점유를 슬쩍 넘겨버리면 어떻게 될까요?
애써 받은 승소 판결이 새 점유자에게는 효력이 없어서, 처음부터 소송을 다시 해야 하는 황당한 상황이 벌어집니다.
그래서 실무에서는 명도소송 소장과 거의 동시에(혹은 직전에) 이 가처분을 함께 신청합니다.
- 인지대: 전자소송 기준 통상 약 9,000원 수준
- 소요 기간: 약 2~4주
- 결정이 나면 집행관이 현장에 고시문을 부착하면서 집행 완료
STEP 3. 명도소송 소장 접수
이제 본격적인 소송 단계입니다.
관할 법원(부동산 소재지 기준)에 건물인도청구 소장을 접수해요.
소장에는 보통 이런 내용이 들어갑니다.
- 당사자 정보 (원고·피고)
- 소송목적물 가액(소가) 표시
- 청구취지·청구이유 (계약 사실, 종료 사유, 퇴거 요구 경과, 현재 점유 상태)
- 입증 자료 (계약서, 연체 내역, 내용증명 등)
- 별지: 부동산 표시
소가 산정이나 별지 작성을 위해 부동산등기부등본(인터넷등기소), 토지대장·건축물대장(정부24) 같은 서류도 미리 발급해두면 좋습니다.
요즘은 전자소송으로 접수하는 경우가 많아요. (인지대 10% 할인도 받을 수 있고요!)
STEP 4. 소장 송달 & 답변
법원이 소장을 피고(임차인)에게 우편으로 송달합니다.
피고는 소장을 받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하는데요.
만약 피고가 송달을 자꾸 회피하면 재송달, 특별송달(야간·휴일) 등을 거치고, 끝내 안 되면 공시송달로 진행할 수 있습니다.
피고가 답변서를 안 내면 무변론 판결로 빨리 끝나기도 해요.
STEP 5. 변론기일 & 판결
송달이 완료되면 변론기일이 잡힙니다.
재판에서는 대체로 이 네 가지를 따져봅니다.
① 계약이 실제로 있었는지 ② 종료 사유가 존재하는지 ③ 해지·종료 통지가 적법했는지 ④ 지금도 점유가 계속되는지
사안이 단순하면 1~2회 변론으로 끝나지만, 피고가 적극적으로 다투면 더 길어지기도 하더라구요.
이후 변론 종결 → 판결 선고 순으로 진행됩니다.
STEP 6. 강제집행 (마지막 수단)
판결이 났는데도 임차인이 안 나간다면?
그때 비로소 강제집행을 신청합니다.
법원 집행관이 현장에 나와 짐을 강제로 반출하는 절차예요.
근데 여기서 안심되는 통계가 하나 있는데요.
실제로 강제집행까지 가는 비율은 생각보다 높지 않다는 겁니다.
대부분은 판결이 나거나, 집행을 예고하는 계고 단계에서 자진 퇴거하거든요.
집행관이 언제 들이닥칠지 모른다는 심리적 압박이 크기 때문이에요.
명도소송 비용, 얼마나 들까?
솔직히 가장 걱정되는 부분이 비용일 텐데요.
크게 ① 변호사 선임료 + ② 법원 실비로 나뉩니다.
| 항목 | 대략적인 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만~500만 원대 | 사건 난이도·점유 형태(주택/상가/무단점유)에 따라 차이 |
| 법원 실비 (인지대·송달료·우편료 등) | 50만~100만 원 | 부동산 가액에 따라 인지대 변동 |
| 점유이전금지가처분 인지대 | 약 9,000원 | 전자소송 기준 (담보·보증보험 별도) |
| 강제집행 비용 | 별도 (집행 시에만) | 집행관 출장비 + 노무비 등, 평수 따라 차이 |
몇 가지 포인트만 짚어드릴게요.
- 인지대는 부동산의 시가표준액을 기준으로 산정된 ‘소가’에 따라 달라집니다. 대법원 ‘소가 계산기'(scourt.go.kr)로 미리 가늠해볼 수 있어요.
- 송달료는 보통 5,200원 × 피고 수 × 정해진 회분으로 계산됩니다.
- 직접 소송(나홀로소송)으로 변호사 비용을 아끼는 분들도 있는데, 서류 한 번 잘못 내면 기간이 몇 달씩 늘어날 수 있어서 신중히 판단하시는 게 좋더라구요.
💡 꿀팁! 전부 승소하면 “소송비용은 피고 부담”이라는 판결 주문이 나옵니다. 이걸 근거로 인지대·송달료 같은 실비와 변호사 보수의 일정 한도까지 패소한 임차인에게 청구할 수 있어요. (민사소송법 제98조) 단, 변호사비 전액이 아니라 법원 규칙이 정한 범위 내 금액만 인정되니 참고하세요. 판결 확정 후 ‘소송비용액 확정결정’을 따로 신청하면 됩니다. 영수증·납부확인서는 처음부터 꼼꼼히 모아두시구요!
명도소송 기간, 얼마나 걸릴까?
기간도 정말 궁금하시죠?
상황마다 다르지만, 일반적인 타임라인은 이렇습니다.
- 본안 소송: 통상 4~6개월 (준비가 철저하면 3개월 내에도 가능)
- 소장 송달: 약 2~4주 (피고가 회피하면 공시송달까지 4~6주 추가)
- 첫 변론기일: 송달 후 약 4~6주
- 강제집행: 판결 후 진행 시 신청부터 본 집행까지 2~3개월 추가
사안이 복잡하거나 피고가 항소까지 가면 1년 이상 걸리는 경우도 있더라구요.
그래서 연체나 점유가 길어질수록 손해만 쌓이니, 초기에 빠르게 대응하는 게 핵심입니다.
꼭 알아둘 실무 팁 정리
마지막으로 놓치기 쉬운 실무 포인트만 모아봤습니다.
① 절대 자력구제(셀프 명도) 금지! 계약이 끝났어도 임차인의 점유권은 법으로 보호됩니다. 집주인이 임의로 문을 열거나 짐을 빼면 오히려 주거침입·재물손괴 등으로 처벌받을 수 있어요. 무조건 법적 절차로만 진행하세요.
② 내용증명은 ‘도달 시점’이 생명 월세 연체 해지는 해지 통보가 도달한 즉시 효력이 생깁니다. 그래서 내용증명으로 도달 사실과 시점을 증거로 남기는 게 정말 중요해요.
③ 점유이전금지가처분은 반드시 함께 앞서 말씀드린 것처럼, 이거 빼먹으면 소송을 두 번 할 수도 있습니다. 사실상 필수라고 생각하세요.
④ 미납 차임·부당이득도 함께 청구 명도(건물 인도)만 청구하지 말고, 밀린 월세나 점유 기간 동안의 부당이득까지 같이 청구하는 게 실무에서 일반적입니다.
⑤ 합의(조정)도 적극 고려 명도소송은 의외로 조정으로 마무리되는 경우가 많습니다. 시간과 비용을 아끼는 측면에서, 무조건 끝까지 가기보다 합의 여지를 열어두는 것도 방법이에요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 세입자가 안 나가면 바로 강제로 내보낼 수 있나요? 아니요. “안 나간다”는 사실만으로는 안 됩니다. 계약 종료 사유를 먼저 정리하고, 소송 → 판결 → (불응 시) 강제집행 순서를 거쳐야 합니다. 집주인이 임의로 내보내는 건 불법이에요.
Q. 월세는 며칠 밀려야 명도소송이 가능한가요? 주택은 연체액이 2기(2개월분), 상가는 3기(3개월분)에 달하면 계약 해지가 가능합니다. 횟수가 아니라 ‘누적 연체 금액’ 기준이라는 점 기억하세요.
Q. 내용증명은 꼭 보내야 하나요? 법적으로 항상 필수는 아니지만, 해지 시점을 입증하는 증거가 되기 때문에 실무에서는 거의 반드시 보냅니다.
Q. 명도소송 비용은 돌려받을 수 있나요? 전부 승소하면 소송비용은 패소자(임차인) 부담이 원칙입니다. 다만 변호사 보수는 법원이 정한 한도 내 금액만 청구 가능하며, ‘소송비용액 확정결정’을 따로 신청해야 합니다.
Q. 판결만 받으면 집이 자동으로 비워지나요? 아니요. 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 판결문을 근거로 강제집행을 별도로 신청해야 합니다.
마치며
여기까지 명도소송의 이유부터 절차, 비용, 기간까지 쭉 정리해봤는데요.
핵심만 다시 짚자면 ①절대 셀프로 내보내지 말 것 ②내용증명·점유이전금지가처분 챙길 것 ③조기에 대응할 것, 이 세 가지입니다!
복잡해 보여도 순서대로 차근차근 밟으면 충분히 해결할 수 있는 절차예요.
다만 개별 사안마다 쟁점이 다를 수 있으니, 금액이 크거나 다툼이 예상되는 경우엔 부동산 전문 변호사와 상담해보시길 추천드립니다!
도움이 되셨길 바라요.
공식 참고 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 – 주택임대차계약의 종료 (easylaw.go.kr)
- 국가법령정보센터 – 민법 제640조, 상가건물 임대차보호법 (law.go.kr)
- 대한법률구조공단 – 소송비용 자동계산 (klac.or.kr)
- 대법원 전자소송 / 소가 계산기 (scourt.go.kr)
본 글은 2026년 6월 기준으로 공개된 법령·실무 자료를 바탕으로 정리한 일반적인 정보입니다. 구체적인 법률 자문이 아니며, 법령·판례·비용은 수시로 바뀔 수 있으니 실제 진행 전 반드시 최신 정보와 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
