상가임대차보호법 계약갱신청구권은 “언제·어떻게” 요구하느냐에 따라 10년 영업권이 지켜지기도, 한 번에 끝나기도 합니다. 지금 내 계약이 갱신 대상인지 3분 체크로 정리해드립니다.​

독자가 가장 궁금한 것	결론(한 줄)	실무 팁(바로 쓰는 문장)
언제까지 갱신 요구해야 하나요?	계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 요구할 수 있습니다. ​	“본 계약을 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 갱신 요구합니다.”
몇 년까지 보장되나요?	최초 임대차기간 포함 총 10년 범위에서만 행사됩니다. ​	“최초 계약일 기준으로 누적 기간을 먼저 계산”
임대인이 마음대로 거절할 수 있나요?	법에 적힌 정당한 사유가 없으면 거절 못합니다.	“거절 사유를 서면으로 달라고 요청”
갱신되면 조건은 어떻게 되나요?	원칙적으로 종전과 동일 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. ​	“임대료 인상/보증금 조정은 별도 협의 포인트”
임대료 인상 상한이 있나요?	증액은 원칙적으로 5% 초과 불가(일부 예외/적용관계 존재)로 규정돼 있습니다. ​	“인상률 계산 근거(현 차임·증액률)부터 확인”
보증금이 큰 상가도 갱신요구권 되나요?	보증금 기준을 초과하더라도 갱신요구 규정은 적용된다고 안내됩니다. ​	“일단 갱신요구권부터 행사하고, 증감청구는 별도 쟁점”

상가임대차보호법 계약갱신청구권

상가 계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료가 다가왔을 때 “계속 장사하겠다”는 의사를 법이 정한 기간 안에 표시해, 임대인의 임의적인 종료를 제한하는 장치입니다.​
가장 중요한 포인트는 ① 요구 가능 기간(만료 6개월 전~1개월 전), ② 총 10년 한도, ③ 임대인의 거절은 법정 사유가 있어야 한다는 점입니다.
글을 다 읽기 전에, 오늘 바로 할 일은 “내 계약 만료일”과 “최초 임대차 시작일(누적기간)”부터 확인하는 것입니다.​

상가임대차보호법 계약갱신청구권 조건

1) 언제 행사할 수 있나요(타이밍이 전부)

임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.​
이 기간을 놓치면, “갱신요구권으로 강하게 보호받는 루트”가 좁아져서 협상력이 급격히 떨어질 수 있습니다.​
그래서 실무에서는 최소 만료 2~3개월 전부터 ‘요구 문구를 갖춘 서면’을 준비해 분쟁 가능성을 줄입니다.

2) 누가 행사할 수 있나요(임차인 중심)

법은 임차인의 갱신 요구를 인정하는 취지로, 영업 초기 투자비용을 회수할 최소 기간을 보장하려는 목적이 있다고 설명합니다.​
즉 “계속 영업할 권리”의 핵심은 임차인에게 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다.

3) 몇 년까지 가능한가요(10년 한도)

계약갱신 요구는 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.​
또한 10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 안내돼 있으니, “내 계약이 언제 체결·갱신됐는지”가 중요합니다.​

4) 갱신되면 조건은 어떻게 되나요(기본은 동일조건)

갱신되는 임대차는 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.​
다만 차임 또는 보증금은 증감이 가능하고, 증액은 청구 당시 기준으로 5%를 초과할 수 없도록 규정돼 있습니다.​
현실에서는 “갱신(유지) 자체”와 “조건 조정(인상·특약)”을 분리해 협상하는 것이 안전합니다.

중간 비교 표(헷갈리는 개념 정리)

구분	핵심	임차인이 챙길 포인트
계약갱신요구권	만료 6개월 전~1개월 전 사이 임차인이 갱신 요구, 임대인은 정당사유 없으면 거절 불가	‘기간 내 요구’가 1순위
갱신 후 조건	동일조건이 원칙, 차임·보증금 증감 가능, 증액 5% 제한 규정 ​	인상률·적용관계 점검
10년 한도	최초 임대차 포함 총 10년 범위 ​	최초 계약일 기준 누적 계산

행사 방법과 서류

1) 가장 안전한 방식: “서면으로, 흔적이 남게”

법 조문은 “요구”를 전제로 하고, 기간 요건이 분명합니다(만료 6개월 전~1개월 전).
그래서 실제 분쟁에서는 “내가 기간 안에 요구했다”를 입증할 자료가 핵심이 됩니다(문자·이메일·내용증명 등).
권장 문장 예시는 아래처럼 짧게 가면 됩니다.

• “임대차기간 만료(YYYY.MM.DD) 전, 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 요구합니다.”​
• “갱신 거절 또는 조건 변경을 주장하시면, 법정 사유 및 근거를 서면으로 회신 부탁드립니다.”​

2) 체크리스트(보내기 전 5분 점검)

• 만료일 D-180 ~ D-30 사이인지 확인(달력에 역산).​
• 최초 계약일부터 현재까지 누적 기간이 10년을 넘는지 확인.​
• 최근 차임 연체가 “3기 차임액에 해당”하는 수준으로 누적된 적이 있는지 점검(거절 사유가 될 수 있음).
• 전대(재임대)·용도위반·파손 등 계약 위반 소지가 있는지 정리.​

거절 사유와 대응

임대인은 임차인의 갱신 요구가 있더라도, 법에 열거된 사유 중 하나가 있으면 거절할 수 있습니다.
즉 “임대인이 싫어서”가 아니라, 법정 사유에 해당해야 합니다.​

거절 사유를 한눈에 보기(표)

임대인이 거절 가능한 대표 사유	법 조문에 있는 표현(요지)
월세 연체	3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 ​
부정한 방법으로 임차	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 ​
합의에 의한 보상	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 ​
무단 전대	임대인 동의 없이 전부/일부 전대 ​
고의·중과실 파손	임차 건물 전부/일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손 ​
목적 달성 불가(멸실)	전부/일부가 멸실돼 목적 달성 불가 ​
철거·재건축 필요	고지된 계획에 따른 철거·재건축, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등 ​
중대한 의무 위반	임차인 의무를 현저히 위반, 계속하기 어려운 중대한 사유 ​

참고로 생활법령 안내에는 특정 기간(2020.9.29부터 6개월) 동안의 연체차임을 차임연체액으로 보지 않는 특례가 언급되어 있어, 과거 연체 이력 판단은 시점에 따라 더 복잡해질 수 있습니다.​
상황이 애매하면 “거절 사유가 정확히 무엇인지”부터 서면으로 특정해 달라고 요청하고, 증빙(계좌내역·영수증·합의서)을 정리한 뒤 상담으로 넘어가는 게 효율적입니다.