부모님이나 가족으로부터 갑작스럽게 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 되셨나요? 늘어난 재산에 기뻐할 새도 없이, ‘양도소득세 폭탄’을 맞을까 걱정부터 앞서는 분들이 많습니다. 본인의 의사와는 상관없이 2주택자가 된 경우, 세법에서는 억울한 상황이 발생하지 않도록 ‘상속주택 양도소득세 특례’ 라는 안전장치를 마련해두고 있습니다.
하지만 이 특례 규정은 어떤 주택을, 언제, 어떤 순서로 파느냐에 따라 적용 여부가 달라지기 때문에 매우 복잡합니다. 잘못된 순서로 집을 팔았다가 수천만 원, 많게는 수억 원의 세금을 더 내는 안타까운 사례도 빈번합니다.
이 글에서는 상속으로 인한 1가구 2주택 양도세 비과세 조건을 알기 쉽게 완벽하게 정리해 드리겠습니다.
목차
핵심 내용 한눈에 보기
복잡한 내용을 읽기 전에, 핵심부터 빠르게 파악할 수 있도록 요약표를 준비했습니다. 내 상황이 어디에 해당하는지 먼저 확인해 보세요.
| 구분 | 비과세 전략 및 요건 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 기존 주택(일반주택) 먼저 양도 | 적극 추천 (비과세 가능) – 상속주택은 주택 수에서 제외 – 기존 주택의 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 없음 (2년 보유/거주, 12억 이하) | 양도 순서가 절대적으로 중요! 상속주택보다 반드시 먼저 팔아야 함. |
| 상속받은 주택 먼저 양도 | 원칙적으로 과세 – 양도 시점에 2주택자로 간주되어 양도세 발생 – 단, 5년 내 양도 시 중과세율은 미적용 (일반세율 과세) | 상속개시일로부터 6개월 내 양도 시 양도차익이 없어 세금이 없을 수 있으나 현실적으로 어려움. |
| 주택을 공동으로 상속 | ‘소수지분자’는 절세에 유리 – 지분이 가장 큰 1인의 주택으로만 간주 – 소수지분자는 해당 주택이 본인 주택 수에 미포함 | 주된 상속인(지분 최대)은 2주택자로 간주될 수 있으므로 주의. |
1. 상속 2주택 양도세의 대원칙: “어떤 집을 먼저 파느냐?”
상속주택 양도세 절세의 핵심은 딱 한 문장으로 요약할 수 있습니다. “상속받은 집이 아닌, 원래 내가 살던 집(일반주택)을 먼저 팔아라.” 이것이 바로 세법이 정한 특례의 가장 중요한 원칙입니다. 왜 그런지 두 가지 시나리오를 통해 자세히 살펴보겠습니다.
기존 ‘일반주택’을 먼저 파는 경우 (최고의 절세 전략)
가장 이상적이고 확실한 비과세 방법입니다.
소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라, 상속으로 2주택이 된 사람이 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 양도하면, 상속주택은 없는 것으로 취급하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다.
비과세 적용을 위한 필수 요건
- 상속개시일 현재 1주택자: 부모님이 돌아가신 시점에 본인이 1주택만 보유하고 있어야 합니다. (무주택자도 당연히 포함됩니다)
- 일반주택 우선 양도: 반드시 상속주택이 아닌, 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 팔아야 합니다.
- 일반주택의 비과세 요건 충족: 양도하는 일반주택이 아래의 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
- 2년 이상 보유
- (취득 당시 조정대상지역이었다면) 2년 이상 거주
- 양도가액 12억 원 이하 (12억 원 초과분은 과세)
이 요건만 충족하면, 상속받은 날로부터 기간 제한 없이 언제든지 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세가 가능합니다. 3년, 5년, 10년이 지나도 괜찮습니다.
잠깐! 피상속인이 주택을 여러 채 남겼다면? 아버지가 주택 3채를 남기셨고, 제가 그중 1채를 상속받았다면 어떻게 될까요? 이때는 모든 상속주택이 특례 대상이 되는 것이 아니라, 법에서 정한 우선순위에 따라 ‘선순위 상속주택’ 1채만 특례를 적용받습니다.
- 피상속인(사망자)이 가장 오래 소유한 주택
- 소유 기간이 같다면, 가장 오래 거주한 주택
- 소유/거주 기간이 같다면, 사망 당시 거주했던 주택
- 모두 해당하지 않으면, 기준시가가 가장 높은 주택
‘상속주택’을 먼저 파는 경우 (원칙적 과세)
많은 분들이 하는 가장 큰 실수가 바로 상속받은 집을 먼저 파는 것입니다. 이 경우, 양도세 비과세 특례가 적용되지 않아 원칙적으로 양도소득세가 과세됩니다.
왜 과세 대상이 되나요?
상속주택을 파는 시점에는 여전히 내가 원래 살던 ‘일반주택’을 보유하고 있기 때문입니다. 따라서 세법상 ‘2주택자가 1채를 파는 행위’로 간주되어 양도 차익에 대한 세금을 내야 합니다.
그래도 알아두면 유용한 감면 팁
상속주택을 먼저 팔더라도 세금 부담을 줄일 방법이 없는 것은 아닙니다.
- 팁 1: 5년 내 양도 시 ‘중과세’는 피한다 상속받은 날로부터 5년 이내에 상속주택을 양도하면, 다주택자에게 부과되는 무거운 세율(중과세율)이 아닌 일반세율(6%~45%)이 적용됩니다.참고로, 현재 정부 정책에 따라 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예된 상태입니다. 따라서 이 기간 안에는 5년이 지나서 팔더라도 일반세율이 적용됩니다.
- 팁 2: 6개월 이내 양도 시 ‘사실상 비과세’ 효과 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내에 상속주택을 매각하면 양도세가 발생하지 않을 수 있습니다. 이는 양도세를 계산할 때 필요한 ‘취득가액’이 상속세 신고 시의 평가액(통상 시가)으로 결정되기 때문입니다. 6개월 내 시가로 팔면 양도가액과 취득가액이 같아져 양도차익이 ‘0’이 됩니다. 하지만 상속 등기, 매수자 탐색 등 현실적으로 6개월 내에 모든 절차를 마치기는 매우 어렵습니다.
2. 형제들과 주택을 ‘공동 상속’ 받았다면?
주택 1채를 여러 형제가 함께 상속받는 경우, 세금 계산은 더욱 복잡해집니다. 이때는 누가 이 집의 ‘주된 소유자’인지를 먼저 가려내야 합니다.
공동상속주택의 소유자 판정 기준
세법에서는 공동상속주택을 상속인 전원의 주택으로 보지 않고, 아래 순서에 따라 단 1명의 주택으로만 간주합니다.
- 상속 지분이 가장 큰 상속인
- 지분이 동일하다면, 해당 주택에 실제로 거주하는 상속인
- 지분도 같고 거주자도 없다면, 나이가 가장 많은(최연장자) 상속인
‘소수지분자’의 엄청난 절세 혜택!
여기서 중요한 점은 주된 상속인 1명을 제외한 나머지 ‘소수지분 상속인’ 들입니다. 이들은 공동으로 상속받은 주택을 본인의 주택 수에 포함하지 않습니다.
예를 들어, A(장남, 지분 50%), B(차남, 지분 25%), C(장녀, 지분 25%)가 주택을 공동 상속했다면, 이 주택은 지분이 가장 큰 A의 주택으로만 간주됩니다. B와 C는 이 상속주택 때문에 2주택자가 되는 불이익을 받지 않습니다.
따라서 B나 C가 각자 보유하고 있던 본인의 ‘일반주택’을 팔 때, 당연히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 공동 상속에서 소수지분자가 누릴 수 있는 매우 중요한 절세 포인트입니다.
3. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 부모님과 같은 집에 살다가(동일세대원) 상속받아도 특례 적용이 되나요?
A: 원칙적으로는 적용되지 않습니다. 상속주택 특례는 ‘별도 세대’를 구성하고 있던 자녀가 상속받는 것을 전제로 합니다. 다만, 60세 이상 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 ‘동거봉양 합가’의 경우, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있는 별도의 규정이 있습니다.
Q2: 상속받은 주택을 팔 때, 취득가액은 얼마로 계산되나요?
A: 상속세 신고 시 평가했던 ‘상속개시일(사망일) 당시의 시가’가 취득가액이 됩니다. 따라서 상속받을 때 감정평가 등을 통해 시가를 제대로 평가받아 두는 것이 향후 양도세 절세에 유리할 수 있습니다.
Q3: 소수지분자인데, 제가 가진 공동상속주택의 ‘지분’만 팔아도 비과세되나요?
A: 아닙니다. 소수지분자 혜택은 본인 소유의 ‘다른 일반주택’을 팔 때, 공동상속주택을 주택 수에서 빼준다는 의미입니다. 공동상속주택의 지분 자체를 양도하는 것은 과세 대상이며, 양도차익에 대해 세금을 내야 합니다.
가장 중요한 것은 전문가와의 상담
상속으로 인한 1가구 2주택 양도세는 이처럼 ‘양도 순서’ 와 ‘상속 형태’ 라는 두 가지 변수에 따라 세금 액수가 크게 달라집니다. 오늘 설명해 드린 내용을 바탕으로 기본 원칙을 숙지하시되, 실제 매각을 결정하기 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.
개인의 구체적인 상황(주택 취득 시기, 거주 여부, 상속 지분 등)에 따라 최적의 절세 전략은 달라질 수 있습니다. 섣부른 판단으로 놓치는 세금이 없도록, 전문가의 도움을 받아 소중한 자산을 현명하게 지키시기 바랍니다.