내 집 마련의 첫걸음, ‘면적’에 대한 정확한 이해에서 시작됩니다. 모델하우스는 넓어 보였는데 막상 입주하니 좁게 느껴졌던 경험, 같은 84㎡인데 우리 집이 유독 작아 보이는 이유가 궁금하셨나요? 그 비밀은 바로 ‘아파트 전용면적’과 여러 가지 면적 용어 속에 숨어 있습니다.
부동산 계약서에 등장하는 낯선 용어들 때문에 더 이상 혼란스러워하지 마세요. 이 글 하나로 당신도 면적 전문가가 될 수 있습니다.
목차
핵심 정보 요약표
바쁘신 분들을 위해 준비했습니다. 아래 표 하나로 ‘전용면적’, ‘공급면적’, ‘계약면적’, ‘서비스면적’의 핵심 차이를 1분 만에 파악해 보세요.
| 구분 | 핵심 정의 | 포함 내역 | 주요 특징 및 용도 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | 내가 실제 독립적으로 사용하는 순수 실내 공간 | 방, 거실, 주방, 화장실 등 | 등기부등본 기재, 세금(재산세 등) 산정 기준 |
| 공급면적 | 전용면적 + 주거 공용면적 | 전용면적 + 계단, 복도, 엘리베이터 | 아파트 분양가 산정 기준 (통상 ‘평’으로 지칭) |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타 공용면적 | 공급면적 + 주차장, 관리사무소, 노인정 | 오피스텔 분양가 산정 기준, 총 시설 면적 |
| 서비스면적 | 용적률·분양가에 포함되지 않는 덤 공간 | 발코니(베란다), 테라스 등 | 면적 확장으로 실사용 공간 증가, 법적 면적 아님 |
1. 우리 집의 진짜 넓이는 얼마일까?
우리가 ‘내 집’이라고 말할 때, 그 범위는 어디까지일까요? 바로 현관문을 열고 들어서는 순간부터 시작되는 우리 가족만의 사적인 공간, 즉 전용면적이 그 답입니다. 부동산의 가치를 평가하고, 세금을 납부하며, 실제 생활의 만족도를 결정하는 가장 중요한 기준이 바로 이 ‘전용면적’입니다. 따라서 복잡해 보이는 면적 용어들을 명확히 구분하는 것은 합리적인 부동산 선택의 필수적인 첫걸음입니다.
2. 헷갈리는 면적 용어, 5분 만에 완벽 정리!
전용면적: 법적 기준이자 세금의 척도
전용면적(專用面積)은 이름 그대로 거주자가 ‘전용’으로, 즉 독점적으로 사용하는 공간의 넓이를 말합니다. 방, 거실, 주방, 화장실, 다용도실 등이 모두 여기에 포함됩니다.
- 법적 기준: 주택법에서는 전용면적을 ‘외벽의 내부선’을 기준으로 계산하도록 명시합니다. 쉽게 말해, 벽 두께를 제외한 순수한 집 안의 바닥 면적을 의미합니다.
- 확인 방법: 전용면적은 법적 효력을 갖는 공식적인 면적으로, 등기부등본과 건축물대장에 명확히 기재되어 있습니다. 가장 신뢰할 수 있는 우리 집의 ‘실평수’ 지표인 셈입니다.
중요 포인트: 우리가 내는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 대부분의 부동산 관련 세금은 바로 이 ‘전용면적’을 기준으로 산정됩니다.
공급면적(분양면적): 분양가의 기준이 되는 면적
공급면적(供給面積)은 우리가 아파트 분양 광고에서 가장 흔하게 접하는 면적입니다. ‘분양면적’이라고도 불리며, 계산식은 간단합니다.
공급면적 = 전용면적 + 주거 공용면적
- 주거 공용면적: 다른 입주민들과 함께 사용하는 공간 중 주거 생활과 밀접한 곳을 의미합니다. 아파트의 복도, 계단, 엘리베이터, 공동 현관 등이 여기에 해당합니다.
- 용도: 보통 아파트의 평당 분양가를 계산할 때 기준이 되는 면적입니다. 과거 우리가 ’34평 아파트’라고 불렀던 것은 대부분 공급면적을 기준으로 한 것입니다.
계약면적: 아파트와 오피스텔의 결정적 차이
계약면적(契約面積)은 공급면적에 ‘기타 공용면적’까지 모두 더한, 가장 넓은 개념의 면적입니다.
계약면적 = 공급면적 + 기타 공용면적
- 기타 공용면적: 주거 공용면적 외에 단지 내 모든 입주민이 함께 사용하는 부대시설을 말합니다. 지하 주차장, 관리사무소, 노인정, 커뮤니티 시설(헬스장, 도서관 등)이 포함됩니다.
- 특징: 일반 아파트 분양에서는 잘 사용되지 않지만, 오피스텔 분양 시에는 계약면적을 기준으로 분양가를 산정하는 경우가 많습니다. 이것이 바로 같은 분양면적이라도 오피스텔의 실사용 공간이 아파트보다 훨씬 좁은 이유입니다.
서비스면적: 공짜일까? 숨은 공간의 가치
서비스면적(Service Area)은 말 그대로 건설사가 소비자에게 ‘서비스’로 제공하는 공간으로, 주로 발코니(베란다)가 해당합니다.
- 발코니는 왜 ‘서비스’ 면적일까?: 건축법상 발코니는 실내 공간이 아닌 외부 공간으로 분류됩니다. 따라서 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)이나 분양가 산정 시 포함되지 않는 ‘덤’ 공간이 되는 것입니다.
- 숨은 가치: 서비스면적은 전용면적, 공급면적 어디에도 속하지 않는 비공식적인 면적이지만, 그 가치는 매우 큽니다. ‘발코니 확장’을 통해 이 서비스면적을 실내 공간처럼 활용할 수 있기 때문입니다. 서비스면적이 넓은 집일수록 확장 시 더 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있어, 주거 만족도를 크게 높여줍니다.
3. 아파트 전용면적이 가장 중요한 진짜 이유
이유 1: 세금 부과의 공정한 기준
정부가 세금을 부과할 때는 명확하고 공정한 기준이 필요합니다. 전용면적은 각 세대가 독립적으로 소유하고 사용하는 공간을 정확히 나타내므로 과세의 형평성에 가장 잘 부합합니다. 만약 모든 세대가 공유하는 공용면적까지 포함해 세금을 부과한다면, 이는 매우 불합리할 것입니다. 따라서 전용면적은 개인의 재산권을 가장 정확하게 반영하는 지표로서 세금 산정의 기준이 됩니다.
이유 2: 실질적 주거 가치와 만족도의 척도
‘전용률’이라는 개념을 이해하면 전용면적의 중요성이 더욱 명확해집니다.
- 전용률(%) = (전용면적 ÷ 공급면적) × 100
전용률은 공급면적 대비 실사용 공간이 얼마나 되는지를 보여주는 ‘가성비’ 지표입니다. 일반적으로 아파트는 전용률이 75~85% 수준인데 반해, 주상복합이나 오피스텔은 50~60%에 그치는 경우가 많습니다.
예를 들어, 같은 공급면적 100㎡라도 전용률 80%인 아파트의 전용면적은 80㎡이지만, 전용률 55%인 오피스텔의 전용면적은 55㎡에 불과합니다. 분양가는 비슷하더라도 실제 내가 쓸 수 있는 공간은 엄청난 차이가 나는 것입니다.
4. 슬기로운 내 집 마련을 위한 실전 분석 팁
Tip 1: 아파트 vs 오피스텔, 전용률을 반드시 비교하라
분양 광고에 나온 ‘평당 가격’에 현혹되지 마세요. 중요한 것은 ‘전용면적당 실질 가격’입니다. 아파트와 오피스텔을 비교할 때는 반드시 각 매물의 전용면적을 확인하고, 총 분양가를 전용면적으로 나누어 1㎡당 실질적인 가격을 계산해 보아야 현명한 비교가 가능합니다.
Tip 2: 모델하우스 방문 시 체크리스트
모델하우스는 대부분 서비스면적인 발코니를 확장하고 최고급 옵션을 적용해 최대한 넓고 화려하게 꾸며놓습니다. 방문 시에는 다음을 꼭 확인하세요.
- 발코니 확장 여부: 현재 전시된 상태가 기본형인지 확장형인지 확인하세요.
- 확장 비용: 발코니 확장 비용은 분양가와 별도인 경우가 대부분입니다. 정확한 추가 비용을 문의해야 합니다.
- 기본 제공 품목: 전시된 가구, 가전, 마감재 중 기본으로 제공되는 것과 옵션 품목을 꼼꼼히 구분해서 파악해야 합니다.
Tip 3: 등기부등본에서 전용면적 직접 확인하기
가장 확실한 정보는 공식 서류에 있습니다. 대한민국 법원 ‘인터넷등기소’ 사이트를 통해 누구나 쉽게 등기부등본을 열람하고, 표제부에 기재된 정확한 ‘전용면적’을 확인할 수 있습니다. 계약 전 최종 확인 단계에서 반드시 거쳐야 할 과정입니다.
5. 상황별 면적 확인 방식
상황 1. 같은 전용면적 84㎡인데 왜 이 집이 더 작아 보일까요?
이는 ‘서비스면적’의 차이와 내부 구조(설계) 때문일 가능성이 높습니다. 같은 전용면적이라도 서비스면적으로 제공되는 발코니의 크기와 형태가 다르면 확장 시 실사용 면적에서 차이가 발생합니다. 또한, 죽은 공간(데드 스페이스)이 많은 비효율적인 설계일 경우에도 집이 더 좁게 느껴질 수 있습니다.
상황 2. 발코니 확장은 불법인가요? 확장 비용은 어떻게 되나요?
아닙니다. 합법적인 절차를 거친 발코니 확장은 불법이 아닙니다. 신축 아파트는 설계 단계부터 구조 안전을 고려하여 지자체의 허가를 받고 확장을 진행합니다. 확장 비용은 건설사, 아파트 브랜드, 면적에 따라 천차만별이며, 보통 분양 계약 시 옵션으로 선택하고 분양가와는 별도로 비용을 지불하게 됩니다.
상황 3. ‘구 25평’, ‘구 34평’은 이제 어떻게 이해해야 하나요?
과거에 사용하던 ‘평’ 단위는 보통 ‘공급면적’을 기준으로 했습니다. 2007년부터 법정 계량 단위가 제곱미터(㎡)로 통일되면서, 현재는 ‘전용면적’을 기준으로 표기합니다. 통상적으로 구 25평은 전용면적 59㎡, 구 34평은 전용면적 84㎡에 해당하지만, 이는 아파트마다 조금씩 다릅니다. 따라서 ‘평’이라는 익숙한 단위보다는 등기부등본의 정확한 전용면적(㎡)을 확인하는 습관이 중요합니다.
6. 현명한 소비자의 시선
아파트 면적은 단순히 숫자의 나열이 아니라, 우리 가족의 생활 방식과 자산 가치를 담고 있는 중요한 정보입니다. 전용면적, 공급면적, 서비스면적의 차이를 명확히 이해하는 것만으로도 당신은 부동산 시장에서 훨씬 유리한 고지에 서게 됩니다. 현명한 소비자의 눈으로 우리 집의 진짜 가치를 꿰뚫어 보고, 후회 없는 선택을 하시길 바랍니다.