오피스텔 중개수수료 계산 방법

오피스텔을 구하거나 팔 때 가장 궁금한 것 중 하나가 바로 ‘중개수수료(복비)’입니다. 아파트와는 다른 기준으로 계산되어 헷갈리기 쉽죠. 특히 2025년 최신 요율은 어떻게 되는지, 월세 계약 시 계산은 어떻게 해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

그래서 오늘은 여러분의 궁금증을 시원하게 해결해 드리고자 합니다. 이 글 하나만으로 오피스텔 중개수수료 계산을 완벽하게 끝낼 수 있도록, 가장 중요한 핵심 정보부터 구체적인 계산 예시까지 쉽고 친절하게 알려드리겠습니다.

한눈에 보는 오피스텔 중개보수 요율표 (2025년 기준)

가장 먼저, 복잡한 내용을 한눈에 파악할 수 있도록 표로 정리했습니다. 내가 거래하려는 오피스텔이 어디에 해당하는지 확인해 보세요.

구분 (오피스텔 유형)	거래 종류	상한 요율	비고
주거용 오피스텔	매매·교환	0.5%	아래 ‘주거용 오피스텔’ 조건 충족 시
(전용 85㎡ 이하 및 시설 구비)	임대차(전세·월세)	0.4%
업무용 오피스텔 등	매매·교환·임대차	0.9%	주거용 조건을 충족하지 못하는 모든 오피스텔

핵심 질문: 오피스텔 중개수수료는 어떻게 계산하나요? 답: (거래금액 × 상한 요율)로 계산합니다. 단, 오피스텔이 ‘주거용’인지 ‘업무용’인지에 따라 적용 요율이 달라지며, 월세의 경우 ‘환산보증금’이라는 방식으로 거래금액을 계산해야 합니다.

1. 오피스텔 중개수수료, 왜 아파트와 다를까요?

가장 큰 이유는 법적 분류 기준 때문입니다. 오피스텔은 건축법상 ‘주택’이 아닌 ‘업무시설’로 분류됩니다. 따라서 일반 주택(아파트, 빌라 등)의 중개보수 요율 체계가 아닌, 별도의 기준을 적용받습니다.

하지만 현실에서는 많은 분이 오피스텔을 주거 공간으로 사용하고 있죠. 이런 상황을 반영하여, 특정 조건을 만족하는 오피스텔에 한해 주택보다 낮은 수준의 요율을 적용해주는 ‘특례’ 조항이 마련되었습니다. 이것이 바로 ‘주거용 오피스텔’ 요율입니다.

‘주거용 오피스텔’로 인정받기 위한 법적 기준

내 오피스텔이 아래 3가지 조건을 모두 충족해야만 0.4%~0.5%의 낮은 요율을 적용받을 수 있습니다.

1. 전용면적 85㎡ 이하일 것

2. 전용 입식 부엌이 설치되어 있을 것

3. 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(샤워시설 등)을 갖출 것

만약 이 중 하나라도 충족하지 못한다면, 해당 오피스텔은 업무용으로 간주되어 매매, 전세, 월세 구분 없이 최대 0.9%의 높은 요율이 적용될 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본과 건축물대장을 통해 전용면적과 용도를 확인하고, 실제 시설을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

2. 오피스텔 중개수수료, 직접 계산해 보세요! (매매, 전세, 월세 예시)

이제 실제 사례를 통해 오피스텔 복비 계산을 직접 해보겠습니다. 생각보다 간단하니 천천히 따라와 보세요.

가. 월세 계약 시 계산 방법 (가장 중요!)

월세는 ‘환산보증금’이라는 개념 때문에 조금 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 아래 공식만 기억하면 문제없습니다.

1단계: 기본 환산보증금 계산 환산보증금 = 보증금 + (월세액 × 100) 

2단계: 5천만 원 미만일 경우 재계산만약 1단계에서 계산한 금액이 5,000만 원 미만이라면, 아래 공식으로 다시 계산합니다.  최종 환산보증금 = 보증금 + (월세액 × 70) 

[예시 1] 주거용 오피스텔 월세 계약 (보증금 3,000만 원 / 월세 70만 원)

1. 환산보증금 계산: 30,000,000원 + (700,000원 × 100) = 1억 3,000만 원

2. 요율 적용: 주거용 오피스텔 임대차 요율은 0.4%입니다.

3. 최대 중개보수: 130,000,000원 × 0.4% = 520,000원

[예시 2] 주거용 오피스텔 월세 계약 (환산금액 5천만 원 미만 케이스)(보증금 1,000만 원 / 월세 30만 원)

1. 1차 환산보증금 계산: 10,000,000원 + (300,000원 × 100) = 4,000만 원

2. 재계산: 5,000만 원 미만이므로,  월세 × 70  공식을 적용합니다.

• 최종 환산보증금: 10,000,000원 + (300,000원 × 70) = 31,000,000원

3. 최대 중개보수: 31,000,000원 × 0.4% = 124,000원

나. 전세 계약 시 계산 방법

전세는 월세보다 훨씬 간단합니다. 전세보증금 자체가 거래금액이 됩니다.

[예시 3] 주거용 오피스텔 전세 계약 (전세보증금 2억 원)

1. 거래금액: 200,000,000원

2. 요율 적용: 주거용 오피스텔 임대차 요율 0.4%

3. 최대 중개보수: 200,000,000원 × 0.4% = 800,000원

다. 매매 계약 시 계산 방법

매매 역시 매매가가 바로 거래금액이 됩니다.

[예시 4] 주거용 오피스텔 매매 계약 (매매가 4억 원)

1. 거래금액: 400,000,000원

2. 요율 적용: 주거용 오피스텔 매매 요율 0.5%

3. 최대 중개보수: 400,000,000원 × 0.5% = 2,000,000원

라. 업무용 오피스텔 계약 시 계산 방법

만약 오피스텔이 주거용 요건을 충족하지 못하면, 거래 종류와 상관없이 0.9% 이내에서 협의합니다.

[예시 5] 업무용 오피스텔 임대차 계약 (보증금 2,000만 원 / 월세 150만 원)

1. 환산보증금 계산: 20,000,000원 + (1,500,000원 × 100) = 1억 7,000만 원

2. 요율 적용: 주택 외 부동산 요율 0.9% 이내에서 협의

3. 최대 중개보수: 170,000,000원 × 0.9% = 1,530,000원

• 실제 지급액은 이 금액을 넘지 않는 선에서 공인중개사와 협의하여 결정합니다.

3. 법정 요율은 ‘상한선’일 뿐, 협의가 가능합니다

앞서 계산한 금액은 법적으로 받을 수 있는 최대 금액(상한 요율)입니다. 이는 ‘무조건 이 금액을 내야 한다’는 뜻이 아닙니다.

중개 계약을 체결하기 전에 공인중개사와 중개보수에 대해 충분히 협의할 수 있습니다. 거래의 난이도, 중개사가 제공하는 서비스의 범위 등을 고려하여 합리적인 금액으로 조율하는 과정이 필요합니다. 특히 거래금액이 큰 경우, 약간의 요율 조정만으로도 상당한 금액을 절약할 수 있습니다.

계약서 작성 시 “중개보수는 총 OOO원으로 한다” 와 같이 협의된 금액을 명확하게 기재해두는 것이 좋습니다.

4. 잊지 마세요! 중개수수료의 ‘부가가치세(VAT)’

중개수수료 협의를 마쳤다고 끝이 아닙니다. 마지막으로 확인해야 할 것이 바로 **부가가치세(VAT) 10%**입니다.

일반적으로 공인중개사가 일반과세자인 경우, 협의된 중개보수에 VAT 10%를 별도로 청구할 수 있습니다. 이는 합법적인 청구입니다.

• 최종 지급액 = 협의된 중개보수 + (협의된 중개보수 × 10%)

예를 들어, 중개보수를 100만 원으로 협의했다면, VAT 10만 원을 더해 총 110만 원을 지급해야 합니다.

다만, 공인중개사의 사업자 유형에 따라 VAT가 달라질 수 있습니다.

• 일반과세자: 중개보수의 10% 부과

• 간이과세자: 4%를 부과하거나, 연 매출 4,800만 원 미만일 경우 부가세가 면제되어 청구하지 못합니다.

따라서 계약 전, 해당 중개사무소의 사업자 유형을 확인하고 부가세 포함 여부를 명확히 이야기 나누는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.

오피스텔 중개 계약, 이것만은 꼭 기억하세요!

복잡해 보였던 오피스텔 중개수수료 계산, 이제 자신감이 생기셨나요? 마지막으로 핵심만 다시 정리해 드립니다.

1. 오피스텔 종류 확인: 내가 거래할 곳이 ‘주거용’ 특례 대상인지 먼저 확인하세요.

2. 요율 정확히 적용: 매매(0.5%), 임대차(0.4%), 업무용(0.9%) 등 상황에 맞는 상한 요율을 적용하세요.

3. 월세는 ‘환산보증금’:  보증금 + (월세 × 100)  공식을 기억하고, 5천만 원 미만 시 재계산하는 것을 잊지 마세요.

4. 수수료는 ‘협의’ 대상: 법정 요율은 상한선일 뿐, 계약 전에 합리적인 금액으로 조율할 수 있습니다.

5. ‘부가세(VAT)’ 별도: 최종 지급액은 부가세 10%가 추가될 수 있다는 점을 반드시 인지하세요.

이 다섯 가지만 잘 기억하고 준비하신다면, 손해 보지 않고 합리적인 오피스텔 복비를 지불하며 기분 좋은 거래를 하실 수 있을 겁니다.