전월세 직거래 주의 사항 (위험 요소)

최근 중고거래 플랫폼이나 부동산 앱을 통해 중개인 없이 전월세 계약을 하는 ‘전월세 직거래’가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 수십, 수백만 원에 달하는 중개수수료를 아낄 수 있다는 점은 분명 매력적입니다. 하지만 이는 아슬아슬한 외줄타기와도 같습니다. 부동산 지식이 부족한 일반인이 자칫 잘못 발을 디디면 소중한 보증금을 모두 잃을 수 있는 위험천만한 함정이 곳곳에 도사리고 있기 때문입니다.

“설마 나한테 그런 일이 생기겠어?”라고 안심하는 순간, 당신은 이미 사기꾼의 표적이 될 수 있습니다. 이 글에서는 부동산 전문가가 왜 직거래의 위험성을 경고하는지, 그리고 어떤 문제 상황이 발생할 수 있는지 실제 사례를 통해 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.

전월세 직거래, 과연 안전할까? 한눈에 보는 위험 요소

구분	주요 내용	결과
사기 위험	집주인 사칭, 이중계약, 가계약금 편취 후 잠적	보증금 전액 손실 가능성
권리관계 미확인	등기부등본 상 근저당, 가압류 등 확인 누락	경매 시 보증금 미반환 위험
계약서 문제	법적 효력이 없거나 불리한 특약 조항 누락	분쟁 발생 시 법적 보호 어려움
하자 및 분쟁	집수리 책임, 생활 소음 등 분쟁 시 중재자 부재	불필요한 소송 및 정신적 스트레스

1. 중개수수료 아끼려다 보증금 통째로? – 신종 사기 수법들

전월세 직거래 시장이 커지면서 이를 악용하는 사기 수법도 날로 교묘해지고 있습니다. 공인중개사라는 ‘필터’가 없기 때문에 사기꾼들이 활동하기 좋은 환경이 만들어지는 셈입니다.

• 가짜 집주인 행세: 가장 흔한 수법입니다. 월세로 잠시 집을 빌린 세입자나 아예 관련 없는 제3자가 위조된 신분증과 서류를 이용해 집주인인 척 행세하며 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 방식입니다. 심지어 집 내부 사진 몇 장만으로 시세보다 훨씬 싼 가격에 매물을 올려 계약금을 받고 잠적하는 ‘먹튀’ 사례도 빈번합니다.
• 위험한 이중계약: 한 집을 두고 여러 명의 세입자와 계약을 체결하는 ‘이중계약’ 역시 대표적인 직거래 사기 유형입니다. 등기부등본상 깨끗해 보여도, 이미 다른 세입자가 확정일자를 받아 거주 중인 사실을 숨기는 것입니다. 이 경우 나중에 들어온 세입자는 보증금을 보호받기 어렵습니다.
• 집주인 인증의 함정: 일부 직거래 플랫폼은 ‘집주인 인증’ 기능을 제공하지만, 이 역시 100% 안전을 보장하지는 않습니다. 인증 절차를 우회하거나, 실제 소유주가 아닌 제3자가 올린 허위 매물일 가능성이 여전히 존재합니다. 국토교통부 조사에 따르면 직거래 플랫폼의 매물 5건 중 1건은 소유자가 아닌 제3자가 올린 불법 광고였습니다.

2. “계약서에 도장 찍는 순간 끝” – 권리관계 확인의 중요성

공인중개사는 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등 각종 서류를 통해 눈에 보이지 않는 권리관계를 분석하고 위험 요소를 설명해 줄 의무가 있습니다. 하지만 직거래에서는 이 모든 확인 과정이 온전히 임차인의 몫입니다.

직거래 시 필수 확인 서류	무엇을 확인해야 할까?
등기부등본	소유자 정보(계약자와 일치 여부), 근저당권, 가압류, 가처분 등 채무 관계
건축물대장	불법 건축물 여부, 주거용/상업용 등 실제 용도
전입세대열람원	나보다 먼저 전입신고한 선순위 임차인 존재 여부
납세증명서	집주인의 세금 체납 여부 (체납 세금이 보증금보다 우선 변제될 수 있음)

만약 등기부등본의 ‘을구’에 적힌 근저당권(은행 대출) 금액과 내 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘어간다면? 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 매우 큰 ‘깡통전세’일 수 있습니다. 이런 복잡하고 어려운 권리 분석을 일반인이 실수 없이 해내기란 결코 쉽지 않습니다.

3. “원래 그랬어요” 한마디에 속수무책 – 분쟁과 책임 소재

“계약 전에는 뭐든 다 해줄 것처럼 하더니, 막상 이사 오니 연락도 안 돼요.”

직거래 시 흔히 발생하는 또 다른 문제입니다. 계약 과정에서 발생하는 모든 분쟁을 당사자끼리 직접 해결해야 하기 때문입니다.

• 하자 보수 책임: 집에 누수가 생기거나 보일러가 고장 났을 때, 수리 책임 소재를 두고 집주인과 갈등을 빚는 경우가 많습니다. 공인중개사가 있다면 중개 대상물 확인·설명서 등을 근거로 중재에 나서지만, 직거래에서는 감정싸움으로 번지거나 세입자가 울며 겨자 먹기로 직접 수리하는 일이 비일비재합니다.
• 불리한 특약: 법적으로 보호받기 위해 반드시 필요한 특약 사항을 계약서에 명시하지 않아 피해를 보기도 합니다. 예를 들어 ‘전세자금대출 미승인 시 계약금을 반환한다’거나 ‘계약 만료 전 퇴거 시 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 임대인이 부담한다’와 같은 조항을 미리 넣지 않으면 고스란히 임차인의 부담으로 돌아올 수 있습니다.
• 가격 협상의 불리함: 특히 전셋값이 급등하는 시기에는 시세에 어두운 임차인이 임대인이 부르는 가격에 그대로 끌려갈 가능성이 높습니다.

직거래 vs 중개거래, 당신의 선택은?

구분	부동산 직거래	공인중개사 거래
장점	중개수수료 절약, 빠른 의사결정	안전성 확보, 법적 보호, 분쟁 중재, 시간 절약
단점	사기 위험 높음, 권리관계 분석 어려움, 분쟁 시 해결 곤란, 모든 책임 본인 부담	중개수수료 발생
추천 대상	부동산 계약 경험이 풍부하고, 권리 분석이 가능한 사람	부동산 초보자, 안전을 최우선으로 생각하는 모든 사람

불가피하게 직거래를 해야 한다면? 최소한의 안전장치 10계명

물론 모든 전월세 직거래가 위험한 것은 아닙니다. 보증금이 매우 적은 월세 계약이나, 부모-자식 등 특수관계인 간의 거래처럼 신뢰가 확실한 경우라면 직거래도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 만약 불가피하게 직거래를 해야 한다면, 다음 10가지 안전장치는 반드시 기억하고 실행해야 합니다.

1. 시세 확인은 기본: 네이버 부동산, 직방 등 여러 플랫폼을 통해 주변 시세와 비교하여 터무니없이 싸지 않은지 확인하세요.
2. 무조건 현장 방문: 사진만 믿지 말고 반드시 직접 방문하여 집의 상태, 채광, 누수 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 사진, 영상으로 남겨두세요.
3. 신분증·등기부등본 대조: 계약 시 집주인의 신분증과 등기부등본 상의 소유주 인적사항이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
4. 신분증 진위 여부 확인: 정부24 홈페이지나 ARS 1382를 통해 신분증의 진위 여부를 꼭 확인하세요.
5. 등기부등본 직접 발급: 집주인이 보여주는 서류만 믿지 말고, 계약 직전에 인터넷등기소에서 직접 발급받아 권리관계를 다시 한번 확인하세요.
6. 계약금은 소유주 명의 계좌로: 계약금, 잔금 등 모든 거래는 반드시 등기부등본 상 소유주 명의의 계좌로 이체하여 증거를 남겨야 합니다. 현금 직거래는 절대 금물입니다.
7. 표준임대차계약서 활용: 법무부나 국토교통부에서 제공하는 ‘주택임대차 표준계약서’를 사용하여 누락되는 조항이 없도록 하세요.
8. 중요한 내용은 특약으로: 구두로 합의한 내용은 효력이 없습니다. 수리비 부담, 원상복구 범위 등 모든 약속은 반드시 계약서 특약사항에 명시하세요.
9. 이사 즉시 전입신고 및 확정일자: 잔금을 치르고 이사한 당일, 즉시 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
10. 대필은 불법: 공인중개사에게 계약서 작성만 부탁하는 ‘대필’은 명백한 불법 행위이며, 사고 발생 시 아무런 법적 보호를 받지 못합니다.

중개수수료 몇십만 원을 아끼려다 수천, 수억 원의 보증금을 잃는 것만큼 어리석은 일은 없습니다. 부동산 직거래는 ‘높은 위험, 낮은 보상’의 선택일 수 있습니다.

특히 사회초년생이나 부동산 거래 경험이 없는 분이라면, 전월세 직거래 보다는 안전이라는 보험에 가입하는 셈 치고 반드시 자격증을 갖춘 공인중개사를 통해 거래하시길 강력히 권합니다. 당신의 소중한 자산은 스스로 지켜야 합니다.