전세에서 월세로 전환 시 월세 계산 방

전세 계약 만료를 앞두고 집주인으로부터 월세 전환을 제안받으셨나요? 혹은 금리 인상, 전세 사기 우려 등으로 먼저 월세 전환을 고민하고 계신가요? 많은 분들이 전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 얼마가 적정한지, 집주인의 요구가 합리적인지 판단하기 어려워합니다.

이 글에서는, 주택임대차보호법에 근거한 정확한 월세 계산법과 전월세 전환율의 모든 것을 알려드립니다. 복잡한 계산은 이제 그만, 이 글 하나로 전세에서 월세로 전환에 대한 모든 궁금증을 해결하고 여러분의 소중한 보증금과 주거권을 지켜보세요.

전세에서 월세로 전환, 핵심 요약 표

본격적인 설명에 앞서, 가장 중요한 핵심 내용만 표로 정리했습니다. 이것만 기억하셔도 큰 도움이 됩니다.

항목	내용
전월세 전환율	전세 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 이율.
법적 근거	주택임대차보호법 제7조의2 (임차인 보호를 위해 상한선을 규정)
법정 전환율 (상한)	아래 두 가지 중 더 낮은 비율을 적용 1. 연 10% 2. 한국은행 기준금리 + 2.0%
월세 계산 공식	월세 = (전환되는 보증금) × (전월세 전환율) ÷ 12개월
핵심 주의사항	계약 갱신 시에만 적용되며, 신규 계약에는 적용되지 않음.

전월세 전환율, 정확히 무슨 뜻인가요?

전월세 전환율이란, 단어 그대로 전세 보증금을 월세로 ‘전환’할 때 적용되는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 월세로 전환되는 보증금에 대한 연간 이자율이라고 생각하시면 됩니다.

정부는 임대인이 과도하게 높은 월세를 요구하여 임차인에게 경제적 부담을 주는 것을 막기 위해 주택임대차보호법 제7조의2를 통해 이 전월세 전환율의 상한선을 법으로 정해두었습니다. 즉, 집주인은 법에서 정한 비율을 초과하여 월세를 받을 수 없습니다.

주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

이 법 조항 덕분에 우리는 부당하게 높은 월세로부터 보호받을 수 있습니다.

2025년 최신 법정 전월세 전환율 확인하기

법에서 정한 전월세 전환율 상한선은 아래 두 가지 기준을 비교하여 더 낮은 비율을 적용합니다.

1. 대통령령으로 정하는 비율: 연 10%
2. 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율: 현재 기준금리 + 2.0%

여기서 가장 중요한 변수는 바로 ‘한국은행 기준금리’입니다. 이 금리는 주기적으로 변동될 수 있습니다.

• 예시 (2025년 7월 기준): 만약 한국은행 기준금리가 3.5%라면, 두 번째 기준은 3.5% + 2.0% = 5.5%가 됩니다.
• 결정: 10%와 5.5% 중 더 낮은 비율은 5.5%이므로, 현재 시점의 법정 전월세 전환율 상한은 연 5.5%가 됩니다.

중요! 계약 시점의 정확한 전월세 전환율을 확인하려면, 반드시 한국은행 경제통계시스템 등에서 최신 기준금리를 확인해야 합니다.

가장 쉬운 월세 계산 공식

이제 법정 전환율을 알았으니, 실제 월세를 계산해 볼 차례입니다. 공식은 생각보다 간단합니다.

월세 계산 공식: 월세 = (월세로 전환할 보증금) X (법정 전월세 전환율) ÷ 12개월

이해를 돕기 위해 구체적인 예시를 들어보겠습니다.

상황: 현재 전세 보증금 3억 원에 살고 있습니다. 계약 갱신 시점에 집주인과 협의하여 보증금 2억 원은 그대로 두고, 나머지 1억 원을 월세로 전환하기로 했습니다. (법정 전환율은 5.5%로 가정)

1. 월세로 전환되는 보증금 확인
   • 기존 보증금 3억 원 – 갱신 후 보증금 2억 원 = 1억 원
2. 월세 계산 공식에 대입
   • 월세 = 100,000,000원 × 5.5% ÷ 12개월
   • 월세 = 100,000,000원 × 0.055 ÷ 12개월
   • 월세 = 5,500,000원 ÷ 12개월
   • 월세 = 약 458,333원

결론: 이 경우, 집주인이 법적으로 요구할 수 있는 월세의 최대 금액은 월 458,333원입니다. 이 금액을 초과하여 요구하는 것은 불법입니다.

전세에서 월세로 전환 시 반드시 알아야 할 3가지 주의사항

계산법을 아는 것만큼 중요한 것이 바로 주의사항을 숙지하는 것입니다. 아래 세 가지는 꼭 기억하세요.

1. 적용 대상: ‘계약 갱신 또는 연장’ 시에만 적용됩니다.

이 법정 전월세 전환율은 기존 임차인이 계약을 갱신하거나 연장할 때만 적용됩니다. 즉, 다음과 같은 경우에는 적용되지 않습니다.

• 신규 임대차 계약: 새로운 집을 구하거나, 새로운 세입자가 들어오는 경우
• 임대인과 임차인의 합의로 계약을 해지하고 새로 쓰는 경우

신규 계약 시에는 법적 상한선 없이 통상적인 시장 가격에 따라 임대인과 임차인이 협의하여 월세를 결정하게 됩니다.

2. 초과 지급된 월세는 돌려받을 수 있습니다.

만약 법정 상한선을 모르고 집주인이 요구하는 대로 더 높은 월세를 지급했다면 어떻게 될까요? 초과하여 지급한 월세는 부당이득에 해당하므로 집주인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서에 법정 상한을 넘는 금액이 명시되어 있더라도, 그 초과 부분은 법적으로 무효입니다.

3. 온라인 ‘전월세 전환 계산기’를 활용하세요.

직접 계산하는 것이 복잡하게 느껴진다면, 온라인 계산기를 활용하는 것이 가장 편리합니다. 네이버 등 포털 사이트에서 ‘전월세 전환율 계산기’를 검색하면, 보증금과 전환율만 입력하여 손쉽게 월세를 확인할 수 있습니다.

현명한 전월세 전환을 위한 마지막 체크 사항

전세에서 월세로의 전환은 이제 낯선 일이 아닙니다. 중요한 것은 시장의 변화 속에서 나의 권리를 정확히 알고, 이를 바탕으로 현명하게 협상하는 것입니다. 오늘 배운 주택임대차보호법과 월세 계산법은 임대인과의 관계에서 여러분을 지켜줄 강력한 무기가 될 것입니다.

계약서를 작성하기 전, 반드시 직접 월세를 계산해보고 집주인의 제안이 합리적인지 따져보세요. 여러분의 주거 안정은 여러분 스스로 지킬 수 있습니다.