최근 잇따르는 전세사기 사건으로 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 전세 보증보험에 대한 관심이 그 어느 때보다 높습니다. 하지만 막상 가입하려고 보면 HUG니 SGI니 용어도 낯설고, 가입 조건도 복잡해서 어려움을 겪는 분들이 많습니다.
‘내 전세금은 괜찮을까?’ 불안한 마음으로 밤잠 설치는 세입자분들을 위해, 어떤 보증보험이 있고, 나에게는 어떤 상품이 유리한지, 두 대표 기관인 HUG 주택도시보증공사와 SGI 서울보증보험을 중심으로 완벽하게 비교 분석해 드립니다.
먼저, 두 기관의 핵심 내용을 한눈에 비교해 보세요.
목차
HUG vs SGI 전세 보증보험 핵심 비교
| 구분 항목 | HUG 주택도시보증공사 (전세보증금반환보증) | SGI 서울보증보험 (전세금보장신용보험) |
|---|---|---|
| 보증 한도 | • 수도권: 7억 원 이하 • 그 외 지역: 5억 원 이하 | • 아파트: 제한 없음 • 아파트 외: 10억 원 이하 |
| 보증료율 (연) | • 아파트: 0.115% ~ 0.128% • 기타: 0.139% ~ 0.154% (부채비율에 따라 상이) | • 아파트: 0.183% • 기타: 0.208% (LTV에 따라 할인/할증) |
| 주요 가입 조건 | • 전세가율 90% 이하 (전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%) • 선순위 채권 ≤ 주택가격의 60% | • 임차 보증금 ≤ (주택가격 – 선순위채권) • 선순위 채권 + 임차 보증금 ≤ 주택가격 |
| 신청 편의성 | • 매우 우수 • 네이버, 카카오페이, 토스 등 모바일 앱으로 비대면 신청 가능 (보증료 3% 할인) | • 보통 • 지점 방문 또는 모바일 앱으로 신청 가능 • 공인중개사를 통한 계약 필수 |
| 장점 | • 상대적으로 저렴한 보증료 • 다양한 할인 혜택 (사회배려계층 등) • 편리한 비대면 신청 | • 고액 전세보증금 가입 가능 • 아파트 보증금 한도 없음 |
| 임대인 동의 | 불필요 | 불필요 |
1. 전세 보증보험, 도대체 무엇이고 왜 필요한가요?
전세 보증보험(정식 명칭: 전세보증금 반환보증)은 집주인이 계약 기간 만료 후에도 정당한 사유 없이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관(HUG, SGI 등)이 세입자에게 대신 보증금을 지급해 주는 금융 안전장치입니다.
왜 필요할까요? 최근 집값이 전세금보다 떨어지는 ‘깡통전세’나 악의적인 ‘전세사기’가 급증하면서, 전세보증금 전체를 날릴 수 있는 위험이 커졌습니다. 전세 보증보험은 이러한 최악의 상황에서 내 전 재산과도 같은 보증금을 지켜주는 최소한의이자 가장 확실한 예방책입니다.
2. HUG 주택도시보증공사: 대중적이고 저렴한 선택지
HUG는 국토교통부 산하 공기업으로, 가장 많은 분이 이용하는 대표적인 전세보증보험 기관입니다.
가입 조건 상세
- 대상 주택: 아파트, 연립, 다세대, 단독, 주거용 오피스텔 등 대부분의 주택이 가능합니다. 단, 등기부등본상 압류, 가압류 등 권리침해 사항이 없어야 하며 불법 건축물은 가입이 불가능합니다.
- 보증금 한도: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원을 초과하면 가입할 수 없습니다.
- 핵심 조건 (전세가율): 전세보증금 ≤ 주택가격의 90% 라는 기준을 반드시 충족해야 합니다. 여기서 주택가격은 KB시세 > 부동산원 시세 > 공시가격 순으로 적용됩니다. 이 조건 때문에 최근 지어진 신축 빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 가입이 거절될 수 있습니다.
- 선순위 채권: 주택에 설정된 근저당 등 선순위 채권이 주택가격의 60%를 초과하면 안 됩니다.
- 신청 기간:
- 신규 계약: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약 기간의 1/2이 지나기 전
- 갱신 계약: 갱신 계약서 작성일로부터 갱신 계약 기간의 1/2이 지나기 전
- 보증료: 보증금과 부채비율에 따라 연 0.115% ~ 0.154% 수준입니다. 사회배려계층(저소득, 신혼부부 등) 할인, 모바일 신청 할인(3%) 등 다양한 할인 제도가 있어 실제 부담은 더 낮아질 수 있습니다.
3. SGI 서울보증보험: 고액 전세에 특화된 선택지
SGI는 민간 보증보험사로, HUG에서 가입이 어려운 고액 전세 세입자에게 유리한 대안이 될 수 있습니다.
가입 조건 상세
- 대상 주택: HUG와 유사하나, 공인중개사를 통해 체결된 전세계약만 가입 가능합니다.
- 보증금 한도:
- 아파트: 보증금 한도 제한 없음
- 아파트 외 주택(빌라, 오피스텔 등): 10억 원 이내
- 핵심 조건: 선순위 채권액 + 전세보증금 ≤ 주택 추정 시가 를 충족해야 합니다. HUG의 90%룰보다는 다소 유연한 기준으로 볼 수 있습니다.
- 신청 기간: HUG와 동일하게 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
- 보증료: 주택 유형에 따라 연 0.183% ~ 0.208%로 HUG보다 다소 높은 편입니다. 또한, 주택담보대출비율(LTV)에 따라 보증료가 할인되거나 할증될 수 있습니다.
4. 나에게 맞는 보증보험 선택 팁
어떤 상품을 선택해야 할지 아직도 헷갈리시나요? 아래 질문에 답해보세요.
Q1. 내가 들어가려는 집의 전세보증금이 7억 원을 초과하나요? (수도권 기준)
- 예: 그렇다면 선택지는 SGI뿐입니다. 특히 아파트라면 보증금 한도 없이 가입할 수 있습니다.
- 아니오: HUG와 SGI 모두 가능합니다. Q2로 넘어가세요.
Q2. 조금이라도 보증료를 아끼고 싶고, 간편하게 신청하고 싶나요?
- 예: HUG가 유리합니다. 상대적으로 보증료가 저렴하고, 사회초년생/신혼부부 등을 위한 할인 혜택이 많습니다. 카카오페이, 토스 등으로 5분 만에 신청 가능한 점도 큰 장점입니다.
- 아니오: SGI도 고려해볼 수 있습니다.
Q3. 전세집의 전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 90%에 가깝거나 넘나요?
- 예: HUG 가입이 어려울 수 있습니다. 이 경우 선순위 채권이 적다는 전제하에 SGI 가입을 시도해볼 수 있습니다.
- 아니오: HUG 가입이 수월할 가능성이 높습니다.
5. 신청 절차 및 필요 서류
두 기관 모두 집주인 동의 없이 가입 가능하며, 절차와 서류는 대부분 비슷합니다.
공통 필요 서류
- 확정일자가 찍힌 전세계약서 원본 또는 사본
- 전세보증금 완납 영수증 (계좌이체 내역 등)
- 주민등록등본 (전입신고 완료 후 발급)
- 부동산 등기사항전부증명서 (등기부등본)
- 신분증 사본
상황에 따라 전입세대열람내역, 건축물대장 등의 서류가 추가로 필요할 수 있습니다.
신청 방법
- HUG:
- 모바일 앱 (강력 추천): 네이버부동산, 카카오페이, 토스, 안심전세 앱
- 방문: HUG 지사 또는 위탁 은행(우리, 신한, 국민 등)
- SGI:
- 모바일 앱: ‘SGI서울보증’ 앱
- 방문: SGI 지점 방문
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 전세 계약 중간에도 가입할 수 있나요? A: 네, 가능합니다. HUG와 SGI 모두 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전이라면 언제든지 가입할 수 있습니다. 하지만 혹시 모를 위험에 대비해 잔금 납부와 전입신고 직후 바로 가입하시는 것을 가장 추천합니다.
Q: 집주인이 보증보험 가입에 협조해주지 않는데, 괜찮을까요? A: 네, 괜찮습니다. 2020년부터 법이 개정되어 집주인 동의 없이 세입자 단독으로 가입이 가능합니다. 가입 사실은 보증기관에서 집주인에게 통보합니다.
Q: 보증료는 한 번만 내면 되나요? A: 네, 전세 계약 기간 전체에 대한 보증료를 가입 시 한 번에 납부합니다. 2년 계약이면 2년 치를, 갱신하여 2년을 더 살게 되면 갱신 시점에 2년 치를 추가로 납부하는 방식입니다.
당신의 보증금을 위한 필수 안전벨트
전세 보증보험은 더 이상 선택이 아닌 필수가 되었습니다. ‘설마 나에게 그런 일이 생기겠어?’라는 안일한 생각보다, 몇십만 원의 보증료로 수억 원의 자산을 지키는 것이 훨씬 현명한 판단입니다.
이 글을 통해 HUG와 SGI의 차이점을 명확히 이해하셨을 겁니다. 지금 바로 본인의 계약 조건과 상황을 확인해보고, 더 늦기 전에 나에게 맞는 전세 보증보험에 가입하여 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다. 당신의 안전한 주거 생활을 응원합니다.