월세가 오르는데 내 보증금은 그대로? 전세에서 월세로 바꿀 때 당신이 꼭 알아야 할 전월세 전환율의 비밀을 파헤쳐 드립니다. 이 글 하나로 당신의 주거비가 달라질 수 있습니다.
“전세 2억을 보증금 1억에 월세 OOO으로 바꿔주세요”라는 말, 부동산에 가보면 흔히 들을 수 있는 말이죠. 그런데 이때 월세 OOO은 어떻게 정해질까요? 혹시 집주인이 부르는 대로, 혹은 부동산에서 정해주는 대로 덜컥 계약하고 계시진 않나요?
오늘 이 글을 끝까지 읽으신다면, 여러분은 더 이상 ‘호갱’이 되지 않을 겁니다. 전세와 월세 사이에서 현명한 줄다리기를 할 수 있는 강력한 무기, 전월세 전환율에 대해 완벽하게 알려드리겠습니다.
목차
전월세 전환율 핵심 내용 요약
| 구분 | 핵심 요약 |
|---|---|
| 정의 | 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율. ‘보증금’과 ‘월세’ 사이의 교환 환율. |
| 중요성 | 전세와 월세 중 무엇이 더 유리한지 판단하는 핵심 기준. 주거비 지출과 직결. |
| 계산법 | (월세 × 12) ÷ (전세금 – 월세보증금) × 100 |
| 핵심 포인트 | 법정 전환율과 시장 전환율의 차이를 이해하고, 전세자금대출 이자율과 비교하는 것이 핵심. |
1. 전월세 전환율: 도대체 그게 뭔가요?
어렵게 생각할 것 없습니다. 전월세 전환율은 쉽게 말해 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 ‘환율’입니다.
예를 들어, 미국에 가서 1달러를 1,300원으로 바꾸는 것처럼, 내가 집주인에게 맡기는 ‘보증금’이라는 돈을 ‘월세’라는 돈으로 바꿀 때 적용되는 비율인 셈이죠. 이 환율(전환율)이 높을수록 같은 보증금으로 더 많은 월세를 내야 하니, 세입자 입장에서는 전환율이 낮을수록 유리합니다.
2. ‘법정’ vs ‘시장’: 두 얼굴의 전월세 전환율
여기서 많은 분들이 헷갈려 하십니다. “나라에서 정한 이율이 있다던데?” 네, 맞습니다. 전월세 전환율에는 두 가지 종류가 있습니다. 이 둘의 차이를 아는 것이 핵심입니다.
| 종류 | 법정 전월세 전환율 | 시장 전월세 전환율 |
|---|---|---|
| 의미 | 주택임대차보호법으로 정한 상한선 | 실제 시장에서 거래되는 시세 |
| 적용 대상 | ‘기존’ 계약의 갱신 또는 변경 시 | ‘신규’ 계약 체결 시 주로 사용 |
| 특징 | 임차인 보호 목적, 시장 변화 반영이 느림 | 지역, 주택유형, 시점에 따라 변동, 시장의 수요/공급을 즉각 반영 |
| 확인 방법 | 기준금리 + 2% (2025년 10월 기준) | 부동산114, KB부동산 등 시세 사이트 |
핵심: 내가 살고 있는 전셋집을 월세로 돌릴 때는 법정 전월세 전환율의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 새로 집을 구할 때는 시장 전월세 전환율을 기준으로 협상해야 합니다.
3. 전월세 전환율 계산: 직접 해봐야 똑똑해진다!
공식은 생각보다 간단합니다.
전월세 전환율(%) = { (월세액 × 12개월) ÷ (전체 전세금 – 월세 보증금) } × 100
[실전 예제]
전세 3억 아파트를 보증금 1억, 월세 80만 원으로 계약했다면 전환율은?
- 연간 월세액: 80만 원 × 12 = 960만 원
- 월세로 전환된 보증금: 3억 원 – 1억 원 = 2억 원
- 계산: (960만 원 ÷ 2억 원) × 100 = 4.8%
이 아파트의 전월세 전환율은 4.8%입니다. 만약 이 지역의 시장 전환율이 5.5%라면, 여러분은 시세보다 저렴하게 계약한 ‘똑똑한 세입자’가 되는 것입니다.
물론 매번 계산하기 번거롭다면 네이버나 부동산114의 ‘전월세 전환 계산기’를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
4. 그래서, 전세 vs 월세: 뭐가 더 이득일까?
이것이 전월세 전환율을 알아야 하는 가장 중요한 이유입니다. 정답은 ‘전월세 전환율’과 ‘나의 전세자금대출 이자율’을 비교하는 데 있습니다.
- 전월세 전환율 > 나의 대출 이자율 → ‘전세’가 유리
(월세 내는 것보다 대출 이자 내는 게 더 싸다) - 전월세 전환율 < 나의 대출 이자율 → ‘월세’가 유리
(대출 이자 내는 것보다 월세 내는 게 더 싸다)
예를 들어, 위 예제의 전환율 4.8%인 집에 들어가기 위해 받아야 할 전세자금대출의 금리가 5.2%라면, 대출을 받아 전세로 사는 것보다 월세로 사는 것이 연간 0.4%만큼의 이득인 셈입니다.
마치며
전월세 전환율은 더 이상 전문가들만의 용어가 아닙니다. 금리 변동기, 불안정한 부동산 시장 속에서 나의 소중한 자산을 지키고 합리적인 주거 계획을 세우기 위한 필수 생존 지식입니다.
이 글을 통해 얻은 지식을 바탕으로, 앞으로는 계약서에 도장을 찍기 전 당당하게 질문하고, 계산하고, 비교해 보세요. 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 아낄 수 있습니다. 여러분의 현명한 선택을 응원합니다.